終活で不動産売却すべき？生前売却のメリットと失敗しない進め方を徹底解説

2026年3月11日

「この家、自分が亡くなった後どうなるんだろう…」そんな不安を抱えながら終活を進めている方は少なくありません。不動産は人生最大の資産である一方、適切に処理しなければ家族に大きな負担を残す「負動産」になるリスクもあります。この記事では、終活における不動産売却のメリット・デメリット、失敗しない進め方、税金の節税方法まで、元気なうちに知っておくべき情報をすべて徹底解説します。

終活で不動産売却が注目される3つの理由

近年、終活の一環として不動産売却を検討する高齢者が急増しています。

その背景には、空き家問題の深刻化・相続トラブルの増加・老後資金確保の必要性という3つの社会的課題があります。

総務省の調査によれば、日本の空き家数は約900万戸を超え、空き家率は約13.8%に達しています（2023年住宅・土地統計調査）。

また、相続した不動産をめぐる家族間のトラブルは年々増加しており、家庭裁判所への遺産分割調停申立件数のうち、不動産が関係するケースは全体の約70%を占めるとも言われています。

さらに、老後の生活費・医療費・介護費の増大により、自宅を売却して現金化し、老後資金に充てるという選択肢が現実的な解決策として注目されています。

空き家の「負動産」化リスクと維持コストの実態

不動産を放置すると、「資産」ではなく「負債（負動産）」になってしまうリスクがあります。

まず、維持コストとして固定資産税・都市計画税が毎年かかります。例えば、土地の課税評価額が1,000万円・建物の評価額が500万円の物件であれば、年間の固定資産税・都市計画税の合計は約17〜20万円程度になります。

これに加えて、火災保険料（年間約5〜10万円）、建物の維持管理・修繕費用（年間10〜30万円以上）も必要です。

さらに深刻なのが、「特定空き家」に指定されるリスクです。

2015年に施行された空家等対策の推進に関する特別措置法により、管理が不十分な空き家は「特定空き家」に指定され、固定資産税の住宅用地特例（最大6分の1の減額）が適用除外となります。

つまり、特定空き家に指定されると固定資産税が最大6倍に跳ね上がる可能性があります。

さらに行政代執行による強制解体が行われた場合、その費用（数十万〜数百万円）も所有者に請求されます。

固定資産税・都市計画税：年間15〜25万円程度
火災保険料：年間5〜10万円程度
維持管理・修繕費：年間10〜30万円以上
特定空き家指定後の税負担増：最大6倍
強制解体費用：数十万〜数百万円

生前売却と相続後売却の違いを徹底比較

不動産の売却には「生前に自分で売却する方法」と「相続後に相続人が売却する方法」の2つがあります。

どちらが有利かは状況によって異なりますが、多くのケースで生前売却の方がメリットが大きいとされています。

比較項目	生前売却	相続後売却
手続きの主体	本人	相続人全員
意思決定の手間	本人の意思のみ	相続人全員の合意が必要
税金	譲渡所得税（3,000万円特別控除あり）	相続税＋譲渡所得税
家族トラブルリスク	低い	高い（遺産分割協議が必要）
売却代金の使途	老後資金・介護費用に活用可能	相続人に分配
認知症リスク	発症前に完結できる	発症後は売却が困難

特に重要なのが認知症発症リスクです。

認知症を発症すると本人の判断能力が失われ、成年後見制度を利用しなければ不動産の売却ができなくなります。

成年後見制度を利用した場合、売却には家庭裁判所の許可が必要となり、手続きに数ヶ月〜1年以上かかることもあります。

売却・賃貸・相続それぞれのメリット・デメリット

終活における不動産の処分方法は「売却」「賃貸」「相続（そのまま残す）」の3つです。

自分の状況に最適な選択肢を選ぶために、それぞれのメリット・デメリットを整理します。

【売却のメリット・デメリット】

メリット：まとまった現金を得られる／維持費が不要になる／相続トラブルを防げる／老後資金・介護費用に充当できる
デメリット：思い出の家を手放す心理的負担がある／売却タイミングによっては安値になる可能性がある／譲渡所得税がかかる場合がある

【賃貸のメリット・デメリット】

メリット：毎月安定した家賃収入を得られる／所有権を保持したまま収益を得られる／将来的に売却も可能
デメリット：空室リスクがある／修繕・管理の手間とコストがかかる／入居者トラブルのリスクがある／相続時に賃貸中物件として扱われ処分が複雑になる

【相続（そのまま残す）のメリット・デメリット】

メリット：子どもや孫に資産を残せる／思い出の家を守れる
デメリット：相続人間でトラブルになりやすい／維持費が相続人の負担になる／空き家になった場合の負動産リスクがある

終活で不動産売却を検討すべき人の特徴【判断チェックリスト】

「自分は今すぐ売却を検討すべきなのか？」迷っている方のために、客観的な判断基準をチェックリスト形式でお伝えします。

以下の項目に多く当てはまるほど、早期の売却検討をおすすめします。

今すぐ売却を検討すべき5つのサイン

次の5つのサインに当てはまる場合、早急に売却を検討することをおすすめします。

子どもが遠方に住んでおり、将来的に家を使う予定がない：子どもが他の都市や海外に定住している場合、相続しても管理できず空き家になるリスクが高いです。
物件が老朽化しており、大規模修繕が必要な時期に差し掛かっている：築30年以上の木造住宅では、屋根・外壁・設備の更新に数百万円の費用がかかることがあります。老朽化が進む前に売却する方が高値になります。
老後の生活費や介護費用に不安がある：老後2,000万円問題が言われる中、不動産を現金化することで老後の安心感が大幅に高まります。
相続人が複数おり、不動産の分割が難しい：不動産は分割しにくい資産です。相続人が複数いる場合、生前に売却して現金化した方が公平に分けられます。
現在すでに別の住居に住んでおり、物件が空き家になっている：空き家状態が続くと、老朽化・不法侵入・火災リスクが高まります。早期売却が得策です。

売却を急がなくてもよいケース

一方で、以下のケースに当てはまる場合は、必ずしも急いで売却する必要はありません。

子どもや孫が将来その家に住む予定がある
賃貸に出しており、安定した家賃収入を得ている
相続人が一人で、遺産分割のトラブルリスクが低い
物件の価値が今後上昇が見込まれるエリアにある
配偶者がまだその家に居住している

ただし、「急がなくてもよい」と「ずっと先送りにしてよい」は別問題です。

認知症発症や体力低下のリスクは年々高まるため、方針だけでも早めに決めておくことが重要です。

ベストな売却タイミングの見極め方

不動産の売却タイミングは、「健康状態」「市場環境」「税制の優遇措置」の3つの観点から判断します。

①健康状態から見たベストタイミング：判断能力がしっかりしている元気なうちが最優先です。70代前半までに売却活動を開始することを目安にするとよいでしょう。

②市場環境から見たタイミング：不動産市場は景気動向・金利・人口動態に左右されます。金利上昇局面では買い手の購買意欲が下がる傾向があるため、低金利が続いている時期の売却が有利です。

③税制優遇措置から見たタイミング：マイホームの3,000万円特別控除は「居住しなくなった日から3年目の年末まで」に売却しなければ適用できません。現在の住まいを離れてから年数が経過している場合は早急に検討が必要です。

終活での不動産売却にかかる費用と税金

不動産を売却した後、手元にいくら残るかは費用と税金を正確に把握してこそわかります。

「売れた価格がそのまま手に入る」と思っている方も多いですが、実際にはさまざまなコストが差し引かれます。

売却時にかかる諸費用の内訳と相場

不動産売却時には、以下の費用が発生します。

費用項目	相場・計算方法
仲介手数料	売却価格の3%＋6万円（＋消費税）が上限。2,000万円の物件なら最大約72.6万円
印紙税	売買契約書に貼付。売却価格2,000万円の場合は1万円（軽減税率適用時）
登記費用（抵当権抹消など）	司法書士報酬含め1〜3万円程度
ローン繰上げ返済手数料	残債がある場合、金融機関によって0〜数万円
引越し費用	2〜10万円程度（距離・荷物量による）
リフォーム・ハウスクリーニング	必要に応じて5〜30万円程度
確定申告書類作成（税理士報酬）	必要な場合は3〜10万円程度

仲介手数料の上限は宅地建物取引業法第46条および国土交通省告示によって定められています。

譲渡所得税の計算方法と税率

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、譲渡所得税（所得税＋住民税）がかかります。

譲渡所得の計算式：譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）

取得費とは購入時の代金＋購入時の諸費用で、建物部分は減価償却後の金額を使います。取得費が不明な場合は「売却価格の5%」を概算取得費として使用できます。

税率は所有期間によって異なります：

所有期間	区分	所得税率	住民税率	合計税率
5年以下	短期譲渡所得	30%	9%	39%（復興特別所得税含め約39.63%）
5年超	長期譲渡所得	15%	5%	20%（復興特別所得税含め約20.315%）

終活で売却を検討するケースの多くは長年保有した自宅であるため、長期譲渡所得（合計税率約20.315%）が適用されます。

3,000万円特別控除の適用条件と注意点

マイホームを売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる「居住用財産の3,000万円特別控除」（租税特別措置法第35条）が使えます。

この制度を活用することで、多くのケースで譲渡所得税がゼロになります。

主な適用条件：

現に自分が住んでいる家屋を売ること（または住まなくなってから3年目の年末までに売ること）
売った年の前年・前々年にこの特例を受けていないこと
売手と買手が親子・夫婦など特別な関係でないこと
家屋を取り壊して売った場合は、取り壊してから1年以内に売買契約を締結すること

注意点：住まなくなってから時間が経つほど適用が難しくなります。特に、「居住しなくなった日から3年目の年末」を過ぎてしまうと控除が使えなくなる点に注意してください。

参照：国税庁｜マイホームを売ったときの特例（No.3302）

相続後3年以内の売却で使える特例

相続で取得した空き家を売却する場合、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」（空き家特例）が使えることがあります。

この特例では、相続開始から3年目の年末までに売却すれば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます（2024年1月以降の売却では、相続人が3人以上の場合は2,000万円）。

主な適用条件：

相続または遺贈により取得した家屋・土地であること
昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること（旧耐震基準）
相続開始直前に被相続人が一人で居住していたこと
相続開始から3年目の年末までに売却すること
売却価格が1億円以下であること

参照：国税庁｜被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（No.3306）

【シミュレーション】2,000万円の物件を売却した場合の手取り額

実際に2,000万円で自宅を売却した場合の手取り額をシミュレーションします。

【前提条件】売却価格：2,000万円／取得費：1,200万円（購入価格＋諸費用、減価償却後）／所有期間：20年（長期譲渡所得）／3,000万円特別控除を適用

項目	金額
売却価格	2,000万円
取得費	▲1,200万円
譲渡費用（仲介手数料等）	▲72.6万円（仲介手数料）＋▲約5万円（その他）＝▲約78万円
譲渡所得	2,000万円－1,200万円－78万円＝722万円
3,000万円特別控除	▲722万円（全額控除）
課税譲渡所得	0円
譲渡所得税	0円
概算手取り額	2,000万円－78万円（諸費用）＝約1,922万円

3,000万円特別控除を活用することで、約1,922万円の手取りが期待できます。

ただし、取得費が不明な場合や購入金額が低い場合は課税譲渡所得が発生することもあるため、事前に税理士に相談することをおすすめします。

終活での不動産売却の流れ6ステップ【完全ロードマップ】

終活で不動産を売却する際の全体の流れを6つのステップで解説します。

それぞれのステップで何をすべきか、どのくらいの期間がかかるかを把握しておくと、スムーズに進められます。

全体の目安期間：査定開始から引渡しまで約3〜6ヶ月

STEP1｜複数社に査定依頼する（1〜2週間）

最初のステップは複数の不動産会社に査定を依頼することです。

1社だけに査定を依頼すると、適正価格よりも低い査定額を提示されても気づけません。最低でも3〜5社に査定を依頼し、価格を比較することが重要です。

査定方法には「机上査定（簡易査定）」と「訪問査定」の2種類があります。

机上査定：物件情報をもとにデータで算出。1〜2日で結果が出るが精度はやや低い
訪問査定：担当者が実際に物件を訪問して査定。精度が高く、より正確な価格がわかる

複数社への査定依頼には、不動産一括査定サービスを活用すると便利です。

査定時に準備する書類：登記済権利証（または登記識別情報）、固定資産税納税通知書、建築確認済証・検査済証（あれば）、間取り図

STEP2｜不動産会社と媒介契約を結ぶ

査定結果を比較して信頼できる不動産会社を選んだら、媒介契約を締結します。

媒介契約には3種類あります。

契約の種類	特徴	向いているケース
専属専任媒介契約	1社のみに依頼。自己発見取引も不可。7日以内にレインズ登録義務	早期売却を優先したい場合
専任媒介契約	1社のみに依頼。自己発見取引は可。14日以内にレインズ登録義務	バランスよく進めたい場合（最も一般的）
一般媒介契約	複数社に依頼可。レインズ登録義務なし	人気エリアで需要が高い物件

終活での売却では、信頼できる担当者に全面的にサポートしてもらえる専任媒介契約が選ばれるケースが多いです。

契約期間は最長3ヶ月で、更新が可能です。

STEP3｜売却活動・内覧対応を行う（1〜3ヶ月）

媒介契約締結後、不動産会社が売却活動を開始します。

売主が行うべき主な対応は「内覧対応」です。

内覧対応のポイント：

室内を清潔に保つ（ハウスクリーニングの活用も効果的）
不要な荷物を処分してすっきりさせる
においに気をつける（換気・消臭）
設備の不具合は事前に修繕または正直に開示する
内覧時は質問に正直に答える（後のトラブル防止）

高齢の方が一人で内覧対応する場合は、不動産会社の担当者に同席してもらうことを依頼するとよいでしょう。

売却活動期間の目安は1〜3ヶ月ですが、物件の立地・状態・価格設定によって大きく異なります。

STEP4｜買主と売買契約を締結する

買主が決まったら売買契約を締結します。

売買契約の締結時には、不動産会社から「重要事項説明」を受けます。

売買契約時に確認すべき主な事項：

売買代金と支払い方法・スケジュール
引渡し日程
手付金の金額（通常は売却価格の5〜10%）
契約解除条件（ローン特約など）
瑕疵担保責任（告知義務のある欠陥・不具合）

必要書類：実印・印鑑証明書、身分証明書、登記済権利証（または登記識別情報）、固定資産税納税通知書

高齢の方は書類の確認に時間がかかることも多いため、家族や信頼できる人に同席してもらうことをおすすめします。

STEP5｜決済・引渡しを完了する

売買契約締結から通常1〜2ヶ月後に決済・引渡しが行われます。

決済は通常、金融機関（銀行の一室）で行われます。

決済・引渡し当日の流れ：

買主から売却代金が振り込まれる（または現金で受け取る）
司法書士が所有権移転登記の手続きを行う
仲介手数料を不動産会社に支払う
鍵・書類一式を買主に引き渡す

引渡し前には、荷物の搬出・残置物の処分を完了させておく必要があります。

遺品整理や荷物の処分が必要な場合は、早めに専門業者に依頼するとスムーズです。

STEP6｜確定申告を行う（翌年2〜3月）

不動産を売却した翌年の2月16日〜3月15日の間に確定申告が必要です。

3,000万円特別控除など各種特例を適用するためには、確定申告は必須です（特例適用で税額がゼロになる場合も申告が必要）。

確定申告に必要な主な書類：

売買契約書のコピー
登記事項証明書
取得費を証明する書類（購入時の売買契約書・領収書など）
譲渡費用の領収書（仲介手数料など）
3,000万円特別控除適用の場合：住民票の除票など居住実態を示す書類

確定申告の手続きが不安な場合は、税理士に依頼するか、最寄りの税務署の無料相談窓口を活用しましょう。

参照：国税庁｜土地や建物を売ったとき（No.3211）

高齢者の不動産売却で失敗しないための5つの注意点

終活での不動産売却は、通常の売却と異なる特有のリスクがあります。

以下の5つの注意点を事前に把握しておくことで、後悔のない売却ができます。

認知症発症前に売却を完了させる重要性

終活での不動産売却において、最も重要な注意点が「認知症発症前に完結させること」です。

認知症を発症し判断能力が失われると、本人は不動産売買契約を結ぶことができなくなります。

この場合、成年後見制度（民法7条以下）を利用することになりますが、家庭裁判所への申立てから後見人選任まで数ヶ月かかり、売却には裁判所の許可も必要です。

また、後見人として弁護士・司法書士等の専門家が選任された場合、月額2〜6万円程度の後見報酬が継続的に発生します。

内閣府の調査によれば、65歳以上の約16%（約600万人）が認知症であり、80歳代では約4割に達します。

元気なうちに終活の方針を決め、できるだけ早く行動に移すことが不動産トラブルを防ぐ最善策です。

悪徳業者・詐欺的勧誘の見分け方と断り方

高齢者をターゲットにした不動産詐欺や悪質な訪問営業が社会問題となっています。

悪徳業者の典型的な手口：

突然の訪問営業で「今すぐ売らないと損します」と急かす
相場より極端に高い査定額を提示し、後から値下げを迫る（囮査定）
「手数料ゼロ」などの甘い言葉で契約を急かす
不利な特約を契約書の細部に盛り込む

見分け方と対策：

宅地建物取引業者の免許番号を必ず確認する（国土交通省の宅建業者検索で確認可能）
突然の訪問営業には即座に契約せず、必ず持ち帰って検討する
不安を感じたら家族や第三者に相談する
怪しいと感じたら国民生活センター（188）に相談する

家族との合意形成を事前に行うコツ

不動産の売却は本人の意思だけでなく、家族の理解と協力が不可欠です。

「相談なしに売却を進めた」「売却価格に納得できない」といった家族間のトラブルは珍しくありません。

家族との合意形成のコツ：

早い段階で家族全員に売却の意向を伝え、意見を聞く
売却の理由（老後資金・相続対策など）を具体的に説明する
売却価格・売却代金の使途について話し合い、納得してもらう
必要であれば家族を交えて不動産会社の担当者と面談する
家族信託の活用も検討する（認知症対策として有効）

家族信託（民事信託）を活用すれば、判断能力があるうちに信頼できる家族に財産管理を委ねることができ、認知症後も柔軟な不動産管理・売却が可能になります。

思い出の家を手放す心理的準備の進め方

長年暮らした家を手放すことは、多くの方にとって大きな心理的負担を伴います。

「もったいない」「寂しい」という気持ちから売却をためらい、判断が遅れることで認知症発症後に売れなくなってしまうケースもあります。

心理的準備の進め方：

家の写真や動画を撮影して記録として残す
売却は「家族への贈り物（現金化して分けやすくする）」と捉え直す
新しい住まいへの期待に気持ちを向ける
遺品整理・生前整理の専門家（整理収納アドバイザーなど）に相談する
家族と思い出話をしながら少しずつ荷物を整理する

心理的な準備は一朝一夕にはできません。終活の早い段階から少しずつ気持ちを整理していくことが大切です。

住み替え先の確保を並行して進める方法

自宅を売却する場合、住み替え先の確保を並行して進めることが重要です。

「家が売れたが、次の住まいが決まっていない」という状態を防ぐため、以下の手順で進めましょう。

住み替え先の候補（サービス付き高齢者向け住宅・有料老人ホーム・子ども宅への転居など）を事前にリストアップする
複数の施設・物件を見学・比較検討する
売買契約締結時に「引渡し日程に余裕を持たせる（例：契約から3ヶ月後引渡し）」よう交渉する
住み替え先の入居申し込みを売却活動と並行して進める

また、売却してから住み替え先を探すのが不安な場合は、「買取」を検討する方法もあります。

不動産会社による買取は、仲介売却より価格は低くなる（市場価格の60〜80%程度）ものの、確実に・素早く現金化できるメリットがあります。

終活に強い不動産会社の選び方

終活での不動産売却を成功させるためには、高齢者・シニアの事情をよく理解した不動産会社選びが重要です。

単に「査定額が高い会社」を選ぶのではなく、信頼できるパートナーを見つけることが大切です。

高齢者・シニア対応に強い会社を見極める3つの基準

基準①：シニア・終活の売却実績がある

高齢者の売却は通常の売却と異なる配慮が必要です。シニア向けの実績・ノウハウがある会社は、手続きのサポートや家族への連絡など細やかな対応をしてくれます。

基準②：担当者が丁寧でわかりやすい説明をしてくれる

専門用語を多用せず、資料を用いてわかりやすく説明してくれる担当者かどうかを初回面談で確認しましょう。急かしたり、プレッシャーをかけてくる担当者は避けるべきです。

基準③：家族への対応・連絡体制が整っている

売主本人だけでなく、家族にも説明・連絡してくれる体制があるかを確認しましょう。遠方の家族への報告にも対応してくれる会社が安心です。

一括査定サービスを賢く活用するコツ

不動産一括査定サービスを活用することで、複数社の査定額を手軽に比較できます。

賢く活用するコツ：

査定依頼する会社は3〜5社程度に絞る（多すぎると電話・連絡が大量に来て対応が大変）
机上査定だけでなく、必ず訪問査定も依頼する（より精度の高い価格がわかる）
査定額が極端に高い会社は囮査定（後から値下げ）の可能性があるため注意する
査定額だけでなく、担当者の対応・説明の丁寧さも重要な選定基準にする

一括査定サービスへの登録は無料でできますが、登録後に複数の不動産会社から連絡が来るため、家族に手伝ってもらいながら進めるとスムーズです。

初回面談で確認すべき5つの質問

不動産会社との初回面談では、以下の5つを必ず確認しましょう。

「この地域での類似物件の直近の成約事例を教えてください」：査定価格の根拠を確認する
「高齢者・終活の売却サポートの実績はありますか？」：シニア対応の経験を確認する
「売却活動はどのような方法で行いますか？」：具体的な広告・集客方法を確認する
「売却期間の目安と、もし売れなかった場合の対策は？」：現実的な見通しを確認する
「担当者はずっと同じ方が対応してくれますか？」：担当者の継続性を確認する

終活の不動産売却でよくある質問

Q. 認知症の親の不動産は売却できますか？

A: 認知症により判断能力が失われた場合、本人単独では売買契約を結べません。家庭裁判所に成年後見人の選任申立てを行い、後見人が本人に代わって手続きを行うことになります。ただし、裁判所の許可取得まで数ヶ月かかるケースが多く、費用と時間がかかります。認知症発症前に売却を完了させるか、家族信託を活用しておくことを強くお勧めします。

Q. 住みながら売却することは可能ですか？

A: 可能です。「居住中売却」と呼ばれ、現在も自宅に住みながら売却活動を行います。内覧時は生活感が出ることもありますが、「現在も人が住んでいる=管理されている」という安心感を買主に与えるメリットもあります。引渡し日程を「売却代金受領後○ヶ月後」と設定することで、次の住まいへの移転時間を確保できます。

Q. 古い家・築年数が経った家でも売れますか？

A: 売れます。築年数が古い物件でも、土地の価値がある場合は「古家付き土地」として売却できます。また、リフォーム前提で購入する買主も多く、リフォームなしでも十分需要があります。解体更地渡しにすると買主層が広がる場合もありますが、解体費用（木造一軒家で100〜200万円程度）がかかるため、不動産会社と相談して判断しましょう。

Q. 売却代金は相続対策に使えますか？

A: 活用できます。売却で得た現金は、生前贈与（年間110万円の基礎控除内）や教育資金の一括贈与特例（最大1,500万円非課税）などに活用することで相続税対策になります。また、現金化することで相続人間で公平に分割しやすくなります。相続税の節税は個人の状況によって異なるため、税理士に相談することをおすすめします。

Q. 遠方に住んでいても売却手続きはできますか？

A: 可能です。現在は売買契約の電子契約化が進んでおり、重要事項説明もオンライン（IT重説）で対応できる不動産会社が増えています。委任状を活用して代理人（家族など）に手続きを任せることも可能です。ただし、決済・引渡し時には本人または代理人の出席が必要なケースがほとんどです。遠方在住の場合は、最初から対応可能な不動産会社を選ぶことが重要です。